פסק-דין בתיק עמ"נ 30710-11-10

ערעור כנגד החלטת ועדת ערר מיום 05.10.2010 שדחתה את העררים (14000077, 140001149, 140001826, 140003126) שהגיש המערער לעניין חיוב בארנונה רטרואקטיבית משנת 2008.

עיקרי העובדות וההליכים

המערער מחזיק משרד בשטח 121.6 מ"ר הממוקם בקומה החמישית בבניין משרדים בן 33 קומות, המצוי ברחוב מנחם בגין 23 ת"א הידוע כ"מגדל לוינשטיין" (להלן: " המשרד").

עד שנת 2008 חויב המערער בשטח של  121.6 מ"ר בלבד בסיווג " בניינים שאינם למגורים" .

בשנת 2008 ביצע המשיב ביקורת בנכס, לרבות מדידה, ובעקבותיה הוחלט על עדכון שטח הנכס וחיוב המערער בגין שטחים נוספים המסתכמים ב- 79.4 מ"ר (2.5 מ"ר שירותים והיתר שטחים בלתי מקורים) כך שסה"כ נקבע שטח לחיוב של 201 מ"ר. עוד קבע המשיב כי שטח החיוב החדש יחול רטרואקטיבית מיום 1.1.08. (להלן: "השטח שבמחלוקת").

השגה ועררים שהגיש המערער בגין חיוב  זה  נדחו .

כנגד החלטת ועדת ערר שדחתה את העררים שהגיש המערער הוגש הערעור שבפני.

החלטת ועדת ערר מיום 05.10.2010

סעיף 1.3.1 ב' לצו הארנונה של המשיב-עיריית ת"א קובע:

" בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחייה".

לפיכך, המחלוקת בין הצדדים מתמצה בשאלה האם השטח הבלתי מקורה שבמחלוקת הינו " גג" שאינו בר חיוב בשל היותו לא מרוצף ובשל היעדר שימוש בו, כפי שטוען העורר (המערער בענייננו-מ.ר.), או שמא מדובר, כפי שטוענת העירייה, ב" מרפסת" ברת חיוב. בעניין זה קבעה ועדת הערר כי בהיעדר הגדרה של מונחים אלה בצו הארנונה של העירייה, הרי  שיש לפרשם על פי המשמעות הרגילה שמייחסים להם בני האדם. " גג, על פי הלשון הטבעית של בני האדם, משקף את השטח המצוי בשיא גובהו של הבניין, מעל הקומה העליונה שלו" (סעיף 5 להחלטת ועדת הערר). מכאן שטענת העורר לפיה השטח שבמחלוקת הוא שטח גג אינה מתיישבת עם המשמעות הרגילה של " גג" ועם השכל הישר, וזאת בהתאם למיקומו בקומה החמישית בבניין בן 33 קומות ולא בקומה העליונה.

גם אם השטח שבמחלוקת מהווה  תקרה של שטח הבנוי בקומה הרביעית שמתחתיו, לא ניתן לטעון כי הוא מהווה " גג" כטענת העורר. מדובר בפרשנות בלתי סבירה שיש בה כדי להביא לאבסורד והיא מנוגדת לכוונת מתקין צו הארנונה.

עוד הוסיפה ועדת הערר לעניין הפונקציונאליות ואופן השימוש השונים בין גג למרפסת. על גג מניחים דוודים ומתקנים טכניים ועפ"ר אינו נגיש לשימוש יומיומי  ואילו במרפסת מניחים רהיטי גן והשימוש בה נגיש ושגרתי והיא מהווה חלק משטח הנכס. מהראיות עולה כי בענייננו השטח שבמחלוקת רציף למשרדו של העורר ונגיש. אמנם העורר לא ריהט שטח זה ואולם שכניו, אשר גם להם שטח דומה, כן ריהטו דבר המעיד על השימוש הפוטנציאלי בשטח. ככל שהעורר בוחר שלא להשתמש בשטח העומד לרשותו ולא ליהנות מפוטנציאל השימוש בו, אין בכך כדי לפטור את השטח מחיוב בארנונה. גם היות השטח בלתי מרוצף (למרות שבעבר היה מרוצף) אינו מונע את יכולת השימוש בו.

לאור כל אלה קבעה ועדת הערר כי מדובר ב"מרפסת" ברת חיוב לצרכי ארנונה.

הוסיפה ועדת הערר וקבעה: " גם אילו קיבלנו את התזה שהציג לנו העורר, לפיה מדובר ב'גג', אין בכך כדי לשלול את חיובו בארנונה". על פי הפסיקה יש לבחון כל מקרה לגופו וחיובו או אי חיובו של שטח  " גג" בארנונה תלויים בנסיבות המקרה.

בענייננו, היות השטח שבמחלוקת שטח רציף למשרד ובעל נגישות גבוהה וקלה הימנו, מצדיק את חיובו של השטח שבמחלוקת בארנונה.

בסיפא של החלטתה ציינה ועדת הערר כי " ערים אנו לקושי שנוצר עקב הוספת שטח גדול יחסית בן 72 מ"ר  בהשוואה לשטחו של הנכס העיקרי" ולפיכך הציעה ועדת הערר לצדדים מתווה פשרה לפיו רק החלק שהיה מרוצף והמצוי בסמיכות למשרד העורר יחויב בארנונה (שטח של כ-32 מ"ר-מ.ר.) ואילו החלק המרוחק יותר שהיה מכוסה אבני טוף מלכתחילה, לא יחויב בארנונה, וזאת מבלי לקבוע כי השטח אינו בר חיוב.

המשיב נאות לקבל את הצעת ועדת הערר ואולם העורר בחר לדחותה. 

טענות הצדדים